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销售萎缩、房价走低、企业业绩大幅下滑……调整过程不可避免伴随痛苦。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，行业才能重回平衡，走向线年，随着房地产的重要性被重新定位，楼市站上新周期的起点。可喜的是，经过一轮深度调整，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，房地产供求正在新的水平上重新找寻平衡，楼市开始向良性循环迈步。 尽管支持房地产发展的几项重要维度（人口、城镇化率等指标）在过去几年已经发生了一些重要变化，但 国家统计局近日发布的数据显示，2022年，我国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米，重回2015年的水平；商品房销售额从2021年的18万亿元降至13万亿元，重回5年前。与此同时，房地产开发投资增速也首次出现负增长。张波表示，房地产投资10%的同比降幅在国内房地产市场二十多年的发展中是极为罕见的， 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，最近十多年来，房地产高位运行是不合理的、不可持续的。房地产调整也是前期政策意图所在，不过，受到外部冲击迭加，调整加深。楼市调整过程中，如果风险能够得到较好控制，逐步释放，那么总体上房地产调整其实是积极的。 他指出，从总量上看，目前房地产正在接近合理区间。由于一些长期变量，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。 也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代，如果不过度超发货币，不必担心房地产出现普涨暴涨。他认为，全国套户比已达1.09，供求基本平衡，70％以上城市面临人口流失和住房过剩，再加上人口老龄化少子化加速到来，未来住房需求将有所收缩。 在供给与需求重新平衡的过程中，新周期将拉开序幕。现房销售：新模式的重要推动力 近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。 中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社国是直通车采访时表示，现房销售能有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。 不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能急转弯或一蹴而就。预售制在国内已有20年历史，房企经营适应了这种模式，尽管有一些缺点，但是优点也很明显，如弥补房企资金不足，加快销售，加快形成供给等。如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难，供给不足等，反而推动房价上涨。 也对中新社国是直通车表示，现房销售能很好地解决保交楼的问题。官方提及有条件的可以进行现房销售，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。 他指出，对资金链比较宽松的房企，特别是国企央企，可以鼓励现房销售。地方政府也应该在土地出让环节以及融资环节，给予更大支持。而对于短期库存较少的区域来说，李宇嘉认为，更适宜采取提前加大供地，再采取“新老划断”的模式，也就是要增加供地，加大预售制度监管，此后再探索现房销售模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现售试点，或是可选择的过渡方案。 2023年，针对房地产的支持性政策还会继续落地。业内预计，2023年房地产市场会出现波动性弱复苏。 近日，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛2023年年会期间表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。 全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。 开年以来，房地产金融领域的政策宽松仍在持续。1月5日，央行、银保监会公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的文件，允许满足新房价格连续3个月下降的城市探索降低首套房贷利率。 据贝壳研究院统计，70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的条件。截至1月16日，太原和唐山已下调首套房贷利率至3.8%。业内认为，此次政策是对2022年9月阶段性放松政策的常态化安排。随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，其调整会更加高频。 倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复，不可能也不应大幅度增长。 楼市总体弱恢复的同时，倪鹏飞说，区域市场面临分化，个别一、二线城市需求过旺、供给有限，料率先回暖，但是三、四线城市可能要面临较长时期的调整甚至长期下行。 |
